Güncel İçtihatlar

Simple Handdrawn Straight Line

KİRA TESPİTİ

GENEL BAKIŞ

Kira bedelinin belirlenmesi uzun süreli kira ilişkilerinde ve günümüzdeki ekonomik koşullarda önem arz etmektedir. Kiralayan (ev sahipleri) ile kiracılar arasında uyuşmazlıkların arttığı görülmektedir. Bu incelememizde kira tespit davalarına dair ayrıntılara yer vermeye çalışacağız.

Tüm incelemelerimizde yaptığımız bir bilgilendirme ve uyarıyı daha başta yapalım. Buradaki bilgiler genel okuyucunun daha çok fikir edinmesi ve uzmanının bilhassa avukat meslektaşlarımızın dava dilekçelerinde yararlanabilmeleri için hazırlanmıştır. Genel okuyucunun buradaki bilgilerden hareketle kendi başına dava sürecini yürütmeye kalkışmaması önerilir. Hukuk maddi ve usul kurallarının bütününden oluşur. Buna hakimiyet ciddi bir birikim ister. Burada okuduklarınızdan hareketle kira tespit davası açma kararı almanız durumunda yaşadığınız şehirde güvendiğiniz bir kira hukuku uzmanı meslektaşa başvurmanız sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlayacaktır. Hak kayıplarının oluşmaması için bu uyarının dikkate alınması önerilir.


KAPSAM

Öncelikle kira tespit davasının uygulanacağı kapsamı belirtelim. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 343-345 maddeleri arasında düzenlenen kira tespit davaları konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemelerdir. Bundan ötürü kira tespit davaları konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanacaktır. Konut ve çatılı iş yeri kira hükümlerine tabi olmayan yerler için ise kira tespit hükümleri uygulanmayacaktır.

KİRA BEDELİNİN ARTIŞI

Aslında sözleşme hükümlerinin belirlenmesinde sözleşme serbestisi geçerlidir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nda da (TBK m.26) hüküm altına alınmıştır: “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” Ancak dikkat edildiğinde bu maddede bir sınır vardır. Şöyle ki “kanunda öngörülen sınırlar içinde” Bu bağlamda 6098 sayılı TBK'nın 344. maddesi ve 7456 sayılı Kanun’un 23. maddesi ile kira artışına çeşitli sınırlamalar getirilmiştir. TBK 344/1 uyarınca “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Ancak TÜFE artış oranına göre kira parasının belir­lenmesi beş yıl süreyle geçerlidir. Ancak bu hükümlere zamansal olarak istisna teşkil edecek bir düzenleme yapılmıştır. 7456 sayılı Kanun’un 23. Maddesiyle TBK’ya eklenen geçici madde ile konut kiraları ile sınırlı olmak üzere 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında (bu tarihler dahil olmak üzere) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline dair anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemesi şartıyla geçerli olacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmede taraflarca kira artışı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakim tarafından belirlenecektir. Kira bedeli kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira bede­lindeki artışın üst sınırı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksin­deki on iki ayın ortalama artış oranı olarak belirlenmiştir. Kira artışı hangi takvim ayında yapılacaksa bir önceki ayın on iki aylık TÜFE artış oranı esas alınarak kira parası tespit olunacaktır. Örneğin; Mayıs ayında artış belirlenecekse bir önceki ay olan Nisan’ın on iki aylık TÜFE artış oranı esas alınacaktır.

Taraflarca kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranı üzerinde bir kira bedelinin kararlaştırılması ve ödeme yapılması halinde yasal sınır üzerinde yapılan ödemelerin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir.

Kira bedelinin belirlenmesinde asıl uyuşmazlıklar beş yılı geçen kira sözleşmelerine dair yaşanmaktadır. 6098 sayılı TBK m. 344/3 'e göre; kira sözleşme­sinde kira artış bedelinin belirlenmesi hususunda bir anlaşma yapılıp yapıl­madığına bakılmaksızın, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmesi durumunda kira bedeli olağan rayiç, yörede oluşan emsal kira bedelleri ile hak ve nesafet kuralı dikkate alınarak tespit olunacaktır. Yani bu şartlara haiz kira sözleşmesine dair önüne gelen davada hakim, kiralananın aylık kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmayacaktır. Açılan kira tespit davasında hakim taraflarca gösterilen emsalleri dikkate alarak, mahallinde yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hak ve nesafete göre TBK m.52 gereği eski kiracılık sıfatıyla indirim yaparak ödenmesi gereken yeni dönem kira bedelini belirleyecektir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak da kararlaştırılmış olabilir. Bu durumda TBK m.344/son uyarınca ayrıksı düzenlemeler vardır. Öncelikle beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Altını çizerek dikkat çekelim kira bedelinin yabancı para ile belirlendiği sözleşmede bedeldeki değişiklik iradesi beş yıl boyunca yok hükmündedir. Ancak TBK m.138 hükmü saklıdır. Beş yıl geçtik­ten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak yukarıdaki hükümler (TBK m.344/3) uygulanır. Kira bedelinin doğrudan yabancı para şeklinde kararlaştırılmayıp yabancı paraya veya kıymetli madene endekslendiği durumlarda da bu hükümler geçerlidir.


DAVANIN TARAFLARI

Kira sözleşmesinin tarafları; kiralayan ve kiracıdır. Kira tespit davası kiralayan tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabi ise kiralayanlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Kira tespit davasının tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekir. Ancak kiralanan paylı mülkiyete tabiyse her bir paydaş kendi payına ilişkin kira tespit davası açabilir.

Kira sözleşmesinde kiracı sayısı da birden fazla olabilir. Kira sözleşme­sinde kiracı sayısının birden fazla olması durumunda zorunlu dava arkadaşlığı kuralı gereği kira tespit davasının tüm kiracılara karşı yönel­tilmesi gerekir.


DAVANIN AÇILMA ZAMANI

Kira tespit davasının hukuki dayanağını teşkil eden iç­tihadı birleştirme kararında dava süresi yönünden belli bir sınırlama getirilmiş değildir. Yargıtay'ın 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı içtihadı birleştirme kararında bu tür bir davanın her zaman açılabileceği ifade edilmiştir. Aynı düzenleme 6098 sayılı yasanın 354/1 maddesinde de getirilmiştir. Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir.

Davanın Şekli Ön Şartı

Kira sözleşmesinde kira artış şartı yok ise; yeni dönem aylık kira bedelinin tespiti için en az 30 gün önceden kira artış iradesinin kiracıya bildirilmesi gerekir. Kiracıya yapılacak bildirimin yazılı olması şartı vardır. İhtarın noter aracılığıyla yapılması zorunluluğu yoktur. Bildirimin kiracıya ulaşması kaydıyla telgraf, faksla bile yapılabilir. Ancak telgrafla yapılan bildirimin muhataba bizzat tebliğ edilmesi gerekir. Faks yoluyla yapılan bildirimin de karşı taraftan teyidi gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise biri tarafından, paylı taşınmazlarda paydaşlardan biri tarafından yazılı bildirimin yapılması yeterlidir. Kiracı birden fazla ise kira artırımına ilişkin ihtarın tüm kiracılara yapılması gerekir. Yahut dava dilekçesinin yenilenen dönem başlangıç tarihinden en az 30 gün önce dava dilekçesini davalıya tebliğ ettirmesi gerekir. Kiralayan yeni dönemin başlamasından 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması halinde kira tespit davasını yeni dönemin başlangıcından dönem sonuna kadar açabilir. Bu durumda mahkemece tesbit edilen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Kira artış iradesi 30 gün önceden keşide edilen ihtar veya dava dilekçesiyle kira­cıya bildirilmezse açılan dava da tespit olunan miktar bir sonraki kira dö­neminden itibaren geçerli olacaktır. Kiralayan bir sonraki dönemden itiba­ren aylık kira bedelinin geçerliliğini kabul etmezse açılan davanın reddi­ne karar verilmesi gerekir.

Kira sözleşmesinde artış miktarının net olarak belirlenmesine gerek yoktur. Şu şekilde ifadeler olması dahi kira artış şartının olduğunu gösterir: “kira bedelinin ÜFE/TÜFE/enflasyon, Ekonomik Göstergeler, %... artış yapılacaktır.” Kira sözleşmesinde herhangi bir şekilde belirtilmiş bit kira artış şartı var ise; kira tespit davası herhan­gi bir ihtar keşide ve tebliğ edilmeksizin dönem sonuna kadar açılabilir. Örneğin; kira artış şartı olan bir kira sözleşmesinde 01.01.2023-31.12.2023 dönemi için 31.12.2023 tarihinde kira tespit davası açılabilir. Bu dava ile 01.01.2023 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Kiracı on iki ay sürece aylık kira parasının alındığını bu nedenle son ay kira parasının tespiti davası açılmasının kötü niyet olduğu iddiasında bulunamayacaktır.(bkz: TBK 345/son)

GÖREV VE YETKİ

6100 sayılı HMK m.4’e göre; “2004 sayılı İcra ve İflas Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara sulh hukuk mahkemeleri bakmakla görevlidir.”

Kira tespit davalarında; yetkili mahkeme HMK m.6, 10 ve 17. Maddeleri gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin icra edildiği yer mahkemesi veyahut taraflarca usulüne uygun olarak yapılan yetki sözleşmesinde kararlaştırılan yer mahkemesidir.

Ancak taraflar görevli ve yetkili mahkeme de kira tespit davası açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmalı ve eğer anlaşma sağlanamamışsa bu anlaşmazlık tutanağını dava dilekçesiyle beraber mahkemeye sunmalıdır. Bu zorunluluk 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit davasından önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale getirilmiştir.


HÜKMÜN İCRASI

Kira tespit davaları, eda niteliğinde olmayıp, tespit niteliğindedir. Bu nedenle kesinleşmediği müddetçe icra takibine konu edilemez. Kararın kesinleşme­sinden itibaren o ana kadar ödenen kira bedeli ile mahkeme tarafından tespit olunan miktar arasındaki fark kiracıdan talep edilebilir. Talep edilebilecek kira bedeli stopaj mahsup edildikten sonra kira bedelinin net mik­tarı olacaktır. Ayrıca kira tespit davası sonucu kesinleşen ilama dayalı kira farkı alacağı ilamlı icra takibine konu edilemez. Ancak kira farkları toplamı 7 örnek ilamsız icra takibine veya 13 örnek kira ihtarlı ödeme emrine de konu edilebilir.